Cómo planificar la obra de una vivienda
Antes de excavar: lo que tiene que estar en el cronograma
En una vivienda unifamiliar, buena parte del plazo se va antes de que entre la primera máquina. Hacen falta el proyecto, los cálculos de estructura e instalaciones, el presupuesto cerrado y, sobre todo, la licencia. En España la concede el ayuntamiento con el proyecto visado por el colegio profesional. En México es la licencia de construcción con la firma de un Director Responsable de Obra, y en Colombia el trámite pasa por la curaduría urbana.
Por eso la primera fase de la plantilla, de unos 35 días hábiles, es de diseño y aprobaciones. Es un plazo orientativo. Hay ayuntamientos que resuelven en pocas semanas y otros que tardan meses, así que conviene preguntar el plazo real antes de comprometer una fecha de entrega con la propiedad.
A partir de ahí la obra sigue un orden que se repite en casi cualquier casa de hormigón y muros de ladrillo o bloque: cimentación, estructura, cerramientos, cubierta, instalaciones y acabados. De una obra a otra cambian las duraciones. El orden casi nunca.
Fases y tareas de la plantilla
Entre paréntesis van los días hábiles que trae la plantilla. Repáselos con el jefe de obra o el maestro de obras antes de enseñar el cronograma a nadie.
- Diseño y aprobaciones: proyecto arquitectónico (10), proyectos de ingeniería complementarios (10), permisos y licencias de construcción (15) y presupuesto y cronograma de ejecución (5), que se prepara mientras se espera la licencia.
- Cimentación y estructura: limpieza del terreno e instalación de faenas (5), cimentaciones (15), impermeabilización de cimientos (5) y estructura y losas (20).
- Cerramientos y cubierta: albañilería y muros (15) y cubierta y techos (10).
- Instalaciones: eléctricas e hidrosanitarias (12), en paralelo a la albañilería en cuanto la estructura está terminada.
- Acabados: revoques y contrapisos (10), revestimientos y pintura (15), carpinterías y artefactos sanitarios (8), inspección final y licencia de ocupación (5) y entrega de llaves.
Cómo armar su cronograma paso a paso
Empiece por lo que no depende de usted, como la licencia, el calendario y los plazos de los proveedores. Después ajuste las tareas de ejecución.
- Pregunte en el ayuntamiento o en la dirección de obras municipal cuánto tarda hoy una licencia y cambie los 15 días de la plantilla por ese plazo.
- Configure el calendario con los festivos nacionales, autonómicos o estatales y locales, y marque los puentes en los que la cuadrilla no trabaja.
- Si la obra está en España, decida si se para en agosto. Muchas cuadrillas y almacenes cierran dos o tres semanas.
- En zonas con temporada de lluvias, como gran parte de México entre mayo y octubre, alargue las tareas a cielo abierto que caigan en esos meses.
- Pida a cada proveedor el plazo de fabricación de la carpintería de aluminio, la cocina y los sanitarios, y fije la fecha de pedido en el cronograma.
- Asigne un responsable por tarea y comparta el PDF con la propiedad y la dirección facultativa.
Errores que alargan una obra de vivienda
Arrancar sin estudio geotécnico. Si el terreno resulta peor de lo previsto, hay que rediseñar la cimentación con la obra ya en marcha. Lo sensato es encargar el estudio de suelos junto con el proyecto.
Desapuntalar antes de tiempo. Una losa de hormigón necesita días de curado antes de retirar los puntales, y forzar ese plazo para ganar una semana es un riesgo estructural.
Hacer las rozas tarde. Si las instalaciones se meten después de revocar, toca romper paredes terminadas. La plantilla coloca las instalaciones antes de los revoques justo por eso.
Dejar la licencia de ocupación para el final. La primera ocupación o la cédula de habitabilidad piden el certificado final de obra firmado y, en muchos municipios, sin ella no se pueden contratar la luz y el agua definitivas. La entrega real se retrasa aunque la casa esté terminada.
Tres usos habituales de la plantilla
Arquitectos y arquitectos técnicos en España que necesitan un plan de obra para el proyecto de ejecución o para la reunión de arranque con la constructora. El diagrama de Gantt en PDF se entiende de un vistazo, también para la propiedad.
Familias en México o Centroamérica que construyen por etapas y quieren saber cuándo comprar el material de cada fase sin tener el dinero parado. Ver las fechas de cimentación, colado de losas y acabados ayuda a escalonar las compras.
Constructoras pequeñas que llevan varias viviendas a la vez. Cada obra es un proyecto con los mismos hitos y distintos responsables. Con el plan Pro el equipo edita en conjunto y la oficina ve la ruta crítica de todas sin pedir hojas de cálculo por WhatsApp.